路没修通、学校还没影！巫家坝业主很伤心
———以下是正文———
首创买房，物业是金茂？
或许是出于战略发展方面的考量，开发商交房后变更了物业公司，不过业主也略有点蒙圈，好在金茂也是大牌。
2月27日开始，首创未来之城一期正式交房。
应业主s先生邀请，我们来到巫家坝的首创未来之城，一探究竟。
————————
云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）
注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表s先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，仅供参考。
自2017年巫家坝新规划的横空出世，已经过去了5年多，诸多昆明小伙伴见证了诸多巫家坝项目的开工、开盘和交房，一幢幢现代化的楼宇拔地而起，城市形象面也初具雏形。
但遗憾的是，还没有幸见到巫家坝除楼盘以外的项目正式交付，道路暂未正式修通、学校暂无一所开学、公园还没变化，甚至拆迁也没太大动静。
（首创未来之城大致位置）
所幸，今日我们探盘的首创未来之城位于巫家坝的南片区，门口的官渡241路开通到了项目附近，前期交付的万科翡翠等项目已经入住，周边项目的沿街商业有了起色，若要立即入驻，也勉强能够实现。
接下来，来看本项目的交付情况。
优点：
1、室内精装品牌档次较高
2、楼间距宽敞（最宽有100米左右），绿化面积较大
3、封阳台交付
4、景观区大型乔木较多，正大门迎宾树比较大气
5、外立面窗墙比高，现代感强，比较耐看
6、一楼为架空层，预留了儿童活动区空间（但当天去还没弄好）
缺点：
1、连廊与中户窗户距离较近
2、没有完全完工，停车场暂未交付，小区正大门、公区部分还有未完工迹象
3、室内精装施工赶工明显，比较粗糙
4、前期宣传的自身配套（商业）暂未有明确时间表
5、物业费更换为金茂物业，物业费3.2元/平米/月，费用稍高。
交房流程
2月27日起交房，手续办理区在首创未来之城营销中心，官渡241路路边有红色指引标识，交房这几天大部分自驾的业主将车停靠在官渡241路两边。
（接下来的交房流程部分好房团队并未在现场，故这部分为业主口述。）
确认业主身份+签到后，即可办理产权资料，交纳维修基金+物业费。
物业费3.2元/平米/月，业主反馈，之前售房时说是开发商自己的物业公司，但是后面换成了金茂旗下物业。
物业费计费时间从3月1日开始。
业主认为“费用比较高”。
我们也对比了一下去年下半年交房的项目，巫家坝范围内中海寰宇中心、招商公园大道等项目的物业费单价没有超过3元，而在昆明市场上，3.2元/平米/月物业费的项目有俊发生态半岛（叠加别墅）、隆盛府。
（业主供图）
交房现场也张贴了竣工验收备案证明书，时间为2022年12月2日。
产权证下证时间待定。
交房当天因正大门还没弄完，主要出入口为紧靠官渡241路的侧门，门口没有太多装饰，园区内部有“欢迎回家”字样的红色装饰，但不算太多。
仪式感中等。
有一位工程人员陪同验房，现场有快修小队可以简单进行墙面修补、插座更换等小问题的处理。但体验较差的是，交付现场推销人员较多。
楼栋内外
首创未来之城的外立面延续一贯的【巫家坝】风格。（巫家坝目前已交付楼栋大多采用此类灰白配色）
不可否认，抛开外部环境，仅关注楼栋的话，巫家坝的住宅、商务楼栋确实是一道靓丽风景线。
从交付的楼栋上看，首创未来之城的外立面确实设计感、现代感十足。
远看，灰白配色比较常见，只觉得窗墙比高，比较透亮。
但近看就能发现不同三段式设计，底部为干挂石材，外墙白色部分多用线条来勾勒细节，如下图：
外墙灰色部分，实际上还包括了两家客厅中间咖色格栅造型。
（注，不是所有楼栋都有，目前看下来2t4户楼栋没有这个造型格栅）。
以往我们探盘栏目中仅会关注南立面、北立面，很少关注侧立面，因为很多楼盘的侧立面比较普通，实在乏善可陈。
然而首创未来之城楼栋侧立面是这样的：
（侧立面做了纹理，观感不单调）
远看还可以，不算特别出彩，但近看就觉得细节感满满，颇多设计巧思，并非是千篇一律的灰白楼栋简单设计。
楼栋一楼入户大堂外观也颇为大气，整体用深灰色格栅，加上顶部的干挂石材估计有5米以上的高度。
以5栋为例，一楼有部分物业用房，整体挑高。（这也导致2楼南向的窗户非常小，不像其他楼层那样能做成落地窗。）
（5栋的大堂）
入户大堂内部就没有5米高了（3.5~4米左右），整体采用项目灰色纹理墙砖+地砖，用了当下流行的无主灯设计，用了三组射灯，通过一条金属装饰槽/轨道相连。
（其他楼栋的大堂）
电梯间等候区吊顶+隐藏灯带。
（但可惜没有完全完工）
入户大堂内设计符合当下潮流，硬装档次中规中矩。
楼上的电梯间，就更显得普通一些了，吊顶+灯带+普通墙砖，墙砖甚至仅是30*60的小砖款式。
连廊两侧均采用金属栏杆，高度在1.5~1.6米左右，高度不错，实际走了一段发现略微有点弧度（连廊靠业主家的方向，高度更高一点，可能处于防水的考虑）。
（站在连廊上可以用手摸到中户厨房窗户了）
（连廊与中户飘窗仅有1.3米左右）
但距离中户窗户非常近，站在连廊位置，伸手即可触碰到中户厨房的窗户，实际测量发现连廊与中户飘窗距离仅有1.3米左右（这个距离是我们探盘栏目中遇过最短的，可能与做了飘窗有关）。
步梯间水泥铺地，但栏杆款式和材质略微老土，有点拉胯了。
室内部分
虽然s先生家仅是一个92平米左右的小户型，但室内精装配置和品牌确实是改善盘才有的标准。
合同标注精装标准2000元/平米，在我们这么多期探盘栏目中，这个价格只算中等，但实际配置的品牌已经达到了高端盘的配置。（毕竟业主购入的房价也要1.8w）
001号研究员说“暂时没有一个楼盘在精装配置上给巫家坝丢脸”。
1、具体来看品牌
品牌方面：厨房龙头、卫生间龙头、洗衣柜龙头、花洒均为汉斯格雅；马桶为唯宝；玄关柜、橱柜品牌为欧派；密码锁为西门子；厨房灶具+洗碗机为博世；室内门为欧铂尼。
不希望读者们只认品牌。
但我们在现场还没有认清品牌的情况下，仅从外观和触感上，就能够感受上述配置的与众不同。（尤其柜体和门，触感跟其他项目完全不同）
而博世、西门子、唯宝等品牌，就算是最低门槛的产品，实际价格也在其他品牌中端线之上。
故我们认为，本项目的精装配置档次达到了改善盘之上，甚至比昆明部分高端盘项目的精装还要更好。
2、各房间详情。
（入户门为内开，会与玄关柜门碰在一起）
（防盗门为新多品牌，配西门子密码锁）
玄关位置，地面和天花板没有特殊装饰（有点普通了，其他改善楼盘可能会在这里设置吊顶+专门的地面防滑瓷砖/波打线之类装饰）。
三开门到顶的玄关柜，从这里也可发现整体的装修风格，浅灰、灰白、白色为主，风格偏年轻化，颜色比较百搭。
玄关柜触感不错，内部均有感应灯。（但有一扇门的灯无法正常关闭，常亮）
厨房位置：厨房面积不大，水槽位置实际上是把飘窗推出去了，做了个大单槽，厨房因有大窗户，非常明亮，不过可惜的是距离连廊太过接近，隐私性不高。
厨房配置有海尔燃气热水器+博世烟机灶具洗碗机，顶部采用的是防水石膏板吊顶（比铝扣板更耐用一些）。
（热水器上方一个方形检修口，不太美观）
厨房比较明显的缺点除了面积小之外，还有就是预留的插座位太少（仅有一个普通插座+一个冰箱16A插座）。
（厨房两个插座太少啦）
餐客厅+阳台位置：客厅与餐厅采用一体化设计，无传统的凹槽灯带+吊顶，贴墙做了一圈石膏条/板装饰，无太多亮点。
一处细节，客厅顶部预留了两个灯位，
（客厅顶部预留了两个灯位，卧室也基本是这样，多预留了一个灯位）
（客厅到阳台通铺地砖，小户型就更显大）
令人颇有好感的是客厅与阳台采用通铺地砖，阳台全包设计，因户型建面只有92平米，这样最大化放大了客厅的视觉效果。
阳台配置了洗漱柜，还有到顶的吊柜，比较实用和人性化。
（阳台洗衣柜，也可注意下窗帘位置安装了窗帘盒子，预留了插座，卧室也是这样）
每间房间的窗帘盒子都已经预装好了，且预留了电动窗帘的插座。
洗手间：
顶部为防水石膏板吊顶。
（门后面为淋浴间+马桶，除马桶、淋浴间、花洒外，配置有一个电热毛巾架。）
面积其实不算小，但因入门后为走道，将洗手区域和淋浴间、马桶隔开，导致右侧马桶淋浴间位置较为紧凑（入门左侧为洗手台、右侧为马桶、淋浴间）。
（这个洗手台挺大的，镜柜和地柜超过1.8米长，收纳空间较为充足，也完全可以做双台盆了）
个人比较偏好这样的格局，既保证了洗手台+镜柜收纳空间，也将马桶和淋浴区藏在了门背后。
风暖为ledvance（朗德万斯），拥有除了基本风暖、照明、换气功能外，还有冷/热干燥等功能。
卧室部分：卧室采用木地板、墙面乳胶漆的简单装修，没有太多亮点。
倒是室内门令人印象深刻。
与玄关柜相同颜色的室内门（浅灰），面板手感不错，且门把手+门锁也颇有设计感，门把手为皮质/人造革之类款式，门的侧面标注了欧铂尼品牌。
（窗户均为内开，因是高楼层，靠走道的卧室采光也还可以）
3、工程质量
室内精装质量，与单个施工工人的水平强相关，故随机性较大，
s先生家两处最严重问题，玄关柜靠墙位置没有固定好，两侧均有较大缝隙；厨房门框高度比实际推拉门高度多了1厘米左右，导致缝隙过大（后续估计只能靠打一些发泡胶补救了）。
（厨房推拉门与上方墙体缝隙较大）
其他问题：
（这里，不仅墙面乳胶漆问题明显，且木地板缝隙也较大）
墙面乳胶漆问题，磕碰较多、不平整、色差明显。
厨房水槽下方橱柜门安装没有对齐、卫生间地柜门边角磕碰掉漆。
次卧门与墙角下方木地板软塌、门槛石与木地板间一个2平方厘米左右的空洞。
整体来说，室内精装施工质量赶工明显，略显粗糙。
公区部分
小区内部，最大感触就是，楼间距宽。
普通楼栋南北楼间距在43米左右，6栋和8栋间有52米左右，而7栋和1栋之间达到了惊人的100.95米。
（图来自昆明市自然资源和规划局，上图中二期部分，暂未开建）
中庭宽64米左右，故中庭景观理论上有6400平。（但二期占了一部分，实际没有这么大）
这在两三年前的巫家坝在售项目中，独一份。
就算是现在在售的高层项目能够做到中庭百米楼间距、普通楼栋40米以上间距的也不多。
具体来看公区
1、小区大门和入园仪式感
小区正大门还未完全弄好，目前还在赶工（估计需要半个月左右）。
不过从已经完工的部分来看，正大门是非常阔气的。
加上两侧的出行出入口，整个大门宽度推测在30米以上，高度在6米以上，确有高门大户之感。
大门采用金色格栅+褐灰色金属（或陶瓷板）铺贴，中间影壁上标注项目logo，细看门前台阶下方也做了灯带，颜值在线。
缺陷是，大门两侧的景观树与正门相比显得太一般了（叶子也没有），也仅有一层灌木，不够大气。
入门后为迎宾水景（还没弄完），两列超过6米高的大型乔木（有点像蓝花楹，不确定，暂无叶片），是目前为止我们探盘栏目中遇到的最高大的迎宾树了。
仪式感很强。
虽然下方的灌木设计略微普通，也没有什么造型，但在巨大的乔木面前，视觉冲击太强了。
相信等到水景做好，树木再长一下，这两列树阵会更加震撼。
水景尽头还有一块影壁，不同层次又做了阶梯状效果，又分为黑、深灰、浅灰三色，期间还有金色金属条（或类似材质）做点准，推测也有水流的效果。
但当天没开，如果搞干净卫生，流水潺潺，整个景观的档次会高很多。
整体入园第一重景观，设计不俗、用料大气，是非常吸引眼球的。（但是没有弄完。且树叶没有叶片，水景未开）
侧门就比较普通了，入园后也有一小排树阵，也还过得去：
（靠241路的侧门）
（从侧门入园后，也有两列树阵，但小一些）
2、中庭景观没有发挥出应有效果
只有项目中庭面积足够宽敞，才能在实际小区景观塑造上拿到基础分。
先从顶部来感受一下小区的几个重点景观区：
（正中间为5栋楼下的小游园，右上角的1/2/3/4才是中庭）
从俯瞰角度，可以发现被分割成几个小组团了，功能性+多样化布局，但缺点是显小。（故这里个人不太能认同这种设计理念，感觉有点化整为零了）
大中庭用道路、台阶分隔成了多个区域，3块休闲区+1块运动区。
而我们实际步入中庭内部，可以发现每个区域的整体绿化植被框架非常不错，种植了大量乔木，非常密集。
（拍摄位置距离正前方楼栋，100米楼间距）
这样的乔木种植密度，在我们以往探盘中极少见到。
（这张图简直密密麻麻全是树）
同时中庭小游园内的休闲廊道、弧形树池也颇有趣味。
不可否认，在绿化布景的造价上，首创的乔木成本确实较高，不过，再好的绿化乔木也需要有相应的灌木去补充装点：
（其他项目，乔木下方必有灌木，且修剪出弧度，大量用贴地草坪，看上去会更清爽）
另外，因楼间距较宽，楼栋间的绿化面积也不错，5栋楼下就做了一个小游园：
（5栋前面小游园）
但其他楼栋下的绿化就比较一般了，尤其是地被植物，养护不到位，观感一般。
（地被类型灌木很难养护，换成贴地草坪会更好些）
每栋楼前的通病是，单元门口的绿化比较简单，乔木不够大气（没有叶片可以归结为季节原因），下方灌木（可能是杜鹃花）比较简单。
贴地草坪+小型灌木丛/花境+中型灌木丛+适量乔木的多层次搭配（至少四层），才是中高端项目的园林景观标准。
故我们认为，首创未来之城的绿化景观，虽也不差，但本应该发挥出更好的效果。（这是基于本项目1.8w+的售价来评估的）
3、多样化设施暂时不足
园区一处硬伤是9栋还没有建，导致整个园林景观缺失了一块，因整个小区没有找到儿童游乐区，我们推测这部分应该有个儿童活动区。（9栋还没开建，暂不确定后续情况）
除了中庭景观内有一处运动场地之外，5栋门前，还有一块较大的空地放置了几张乒乓球桌，看了规划图后确认这里是消防回车场，所以全是硬质铺地。
因昆明大风天气较多，室外乒乓球桌不一定实用（可以放接下来提到的架空层中）。
比较遗憾的是，小区虽然大部分一楼都做了架空层，也做了涂料、地板的颜色区分，但完全没有其他设施，顶多有几张塑料凳，这一个空间非常明显地被浪费掉了。
入户大堂无休闲座椅，没有宠物便纸箱。
虽较多休息座椅区，但基本都是露天座椅，没有可遮阴避雨的休息廊架、廊亭之类，还不够人性化。
地下停车场和其他配套
（因停车场未完工，这部分打分仅基于现状且对未来情况的预估）
停车场暂未交付，s先生反馈车位还没开始销售。
停车场出入口位于正大门两侧，两边均为双车道，入场并无特别硬装。
实际停车场内部，也没有太多硬装和装饰，负一楼有天井，有部分自然采光。
负一楼入户大堂、入户门暂未安装完毕，也没有亮灯看不出效果。
车位宽度满足最低要求，但车道宽度较窄，加上车位黄线和车道白线之间的缓冲区也比较窄，会车时需要格外注意谨防擦碰。
小区侧门旁边的官渡区241路，最北段还没开通，相当于是条断头路。
（官渡241路北段暂未修通，实际这一区域还需要拆迁，估计全部修通是个大工程了）
（巫家坝纵向道路飞虎大道已经可以通车，但东西向/横向道路还没有完全通车）
这一路未来之城临街有一些商铺，目前不少铺面已经开始装修了。
（侧门旁边的底商）
（正大门旁边的道路暂未通车）
除了巫家坝的大配套没法落定之外，令业主比较担心的是一路之隔的配套，原定项目南侧有私立学校，现在学校无踪影；没想到隔壁还有个变电站；开发商之前宣传的商业中心也不能确定什么时候交付。
开发商并没有烂尾，巫家坝却烂尾了。
尽管巫家坝还有各种各样的配套问题，但s先生也坦言，这次等到开发商整改完毕后就会正式接房，自己一家不久后就会入住，有点无奈，“总会好的”。
最后打分环节：
END